Le marché immobilier berlinois : quel bilan pour 2020 ?


berlin immobilier 2020

Les loyers à Berlin deviennent certes de plus en plus élevés, mais  2020 aura été marqué par une augmentation du pouvoir d’achat des Berlinois, une augmentation du PIB et une croissance non interrompue ainsi qu’une attractivité de la ville toujours plus grande. Avec un nombre d’habitants en constante augmentation, un marché du travail et une structure économique qui se stabilisent, Berlin tient désormais une place politique, économique, culturelle, scientifique et touristique prépondérante en Allemagne et  en Europe.

Parmi les Länder allemands, Berlin est le Land qui a montré la plus forte croissance de PIB en 2020, avec une estimation de + 1,2 %. En outre, selon les statistiques officielles, les prestataires de services montrent la plus forte progression dans les domaines des finances, assurances et entreprises. L’industrie et les startups fleurissantes jouent aussi un rôle positif dans la croissance de la ville voyant par la même les prix de l’immobilier augmenter.

Berlin étant devenu le centre  des nouvelles idées internet, elle tient désormais une place de choix en matière de transfert de capital.

Au niveau touristique, Berlin conserve sa 3e place en Europe derrière Paris et Londres avec plus de 22 millions de nuitées en hôtels, en 2020. Cette tendance n’est pas  altérée par le désastre du projet de construction du nouvel aéroport dont l’ouverture est encore repoussée.

Berlin a certes le taux de chômage le plus élevé parmi tous les Länder mais ce taux a baissé de 1,2 % en 1 an pour atteindre 11% en novembre 2020 (contre 6,5% en moyenne pour l’Allemagne), représentant ainsi la plus forte baisse tous Länder confondus.

Par ailleurs, la qualité des infrastructures ne cesse de s’améliorer d’année en année et désormais les quartiers périphériques montrent un flux migratoire positif. Les familles avec jeunes enfants, notamment, trouvent dans ces quartiers une meilleure qualité de vie pour moins cher. Depuis 2006, on constate que les quartiers périphériques de l’Est, de l’Ouest et du Sud-Ouest ont été préférés par ces familles soucieuses de trouver des logements de plus grande surface pour moins cher en comparaison avec le centre de la ville.

Augmentation de la demande de logements.

La croissance du nombre d’habitants, du nombre d’offres d’emploi et du pouvoir d’achat ont donc entraîné une augmentation de la demande de logements aussi bien d’un point de vue locatif que de l’achat, plus particulièrement dans le centre. Certes dans le futur ne pourra vivre dans le centre qui veut, mais cela est la conséquence de la forte demande pour les logements dans le centre.  Les quartiers qui ont montré la plus forte augmentation de la demande sont Mitte, Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg et Charlottenburg-Wilmersdorf. Mais hormis Tempelhof-Schöneberg, tous les autres arrondissements ont montré une augmentation sensible du nombre d’habitants, faisant aussi des quartiers périphériques une valeur sûre en termes d’investissement.

Pas de bulle immobilière !

Les prix à l’achat ont augmenté en moyenne de 20 % en 2019, tous segments confondus et certains observateurs craignent toujours une bulle immobilière. Mais aucun surplus de l’offre n’a été constaté sinon des prix très élevés dus à l’augmentation de la demande, car les appartements berlinois sont considérés comme une sûreté face à l’inflation et face à la crise économique européenne. Le centre de la ville est caractérisé par un manque d’offres dans tous les segments du marché.

Avec la diminution de l’offre et le manque de nouvelles constructions, une bulle immobilière n’est donc pour l’instant pas à envisager, comme à la fin des années 1990 où l’euphorie ambiante après l’effondrement du mur a entraîné un encouragement extrême à construire des logements malgré une demande décroissante. L’augmentation des prix est donc due à une demande supérieure à l’offre. D’ailleurs, la Bundesbank rassure quant à une bulle immobilière et indique que ne sont concernés que quelques acheteurs mal informés et qui achètent  des biens trop chers, au-dessus du prix du marché.

Un marché plus modeste qu’avant mais optimiste : quelles perspectives pour 2021 ?

Moins d’aides à la construction et moins d’avantages fiscaux, locataires tendant à être de plus en plus protégés et terrains bâtissables de plus en plus étroits sont les caractéristiques de l’évolution du marché depuis 10 ans.

En outre, les prix à l’achat pour les appartements en copropriété ont augmenté entre 2019 et 2020 (+11% en moyenne) ainsi que pour les maisons individuelles (+6%) et la tendance à la hausse semble se poursuivre. Malgré cette hausse, les prix restent encore accessibles même si avec des taux d’intérêt rehaussés la tendance risque de changer rapidement. De plus, la taxe sur les mutations immobilières passée à 6% du prix d’achat au 1er janvier 2021 (contre 5% en 2020) représente une barrière certaine à l’achat pour beaucoup de ménages.

Les loyers observés sont de plus en plus élevés (entre 2018 et 2019 le prix médian des loyers a augmenté de 14 % et de 40 % en moyenne entre 20015 et 2016). Cette augmentation est toujours de plus en plus rapide, le nombre de nouvelles constructions restant encore très faible (1 nouveau logement pour 1000 habitants). Depuis près de 10 ans la demande de location augmentent et continue d’augmenter plus vite que la construction de nouveaux logements, ce qui  structure un marché stabile et croissant pour les investisseurs en 2021.